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最冷時刻已過!2020,樓市的走勢定了

2019-12-26



經濟第一,穩字當頭。 

眾所周知,2020年,樓市的整體基調是“穩”。 

然而,如何穩樓市?靠什么穩樓市?能不能穩住樓市?穩漲還是穩跌?穩不住了又該怎么辦? 

有關部門給出了答案。

 近日,全國住房和城鄉建設工作會議召開。住建部表示: 

著力穩地價穩房價穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案,著力建立和完善房地產調控的體制機制。

 

與往年相比,今年有五大信號值得關注:

其一,有關部門連提了20次“穩”,創下了歷年之最。 

穩地價穩房價穩預期,這種“三穩”提法在去年就已有之,早以為社會所熟知。但在今年,有關部門更進一步提出“堅持穩字當頭”,態度無疑更為清晰。 

穩字當頭,首先就要排除大跌的可能性,其次則要排除大漲的可能性。大漲大跌,大起大落,自然都不算穩。 

真正的穩,是橫盤,是與GDP增速保持一致的微漲,是全國市場有漲有跌但整體平穩的格局。 

其二,首提“長期堅持房住不炒”,同時再提“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”。 

拋開后一句不談,與往年只是單純提及“堅持房住不炒”相比,這一次多了“長期堅持“的前綴。 


這背后傳遞的信號可謂不言而喻:顯然,房住不炒,不只是短期的政策宣示,而會作為長期的政策指導原則。

中國樓市是典型的政策市。短期,樓市調控有松有緊十分正常,緊縮之后的松綁也在意料之中。
但在長期,樓市政策的基調再不會輕易發生變化。政治格局有多穩定,這一原則就有多堅挺。
 其三,樓市調控最緊時刻已經過去,維持現有局面是各方共識。 在前幾天的住建部座談會上,有關人士指出:

當前房地產市場總體平穩,成績來之不易。保持房地產市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。

 

這句話傳遞的信號可謂再清晰不過。房地產平穩的成績來之不易,保持穩定就是對宏觀經濟的重要貢獻,立場可謂十分鮮明。 

這種背景,可以用這兩句話來概括:樓市調控最緊時刻已經過去,樓市松綁的刺激模式并未開啟。 

這也就是包括廣州成都佛山紛紛大開學歷購房之門的政策支撐,同時也是深圳果斷叫停二手房“抱團漲價”的原因所在。(參閱《“抱團漲價”被嚴查,這屆中國業主太拼了!》) 

這背后的邏輯仍舊是“因城施策”:房價出現調整的城市,想要穩樓市,可以。市場已經出現過熱苗頭的城市,想要進一步刺激,顯然還不行。 

其四,棚改終于再次現身,2020年的空間還有多大?

有關部門表示:嚴格把握棚改范圍和標準,穩步推進棚戶區改造。 

據住建部通報數據,截至11月底,全國棚改已開工315萬套,超額完成289萬套的目標任務。 

這一數字,與2018年626萬套的實際開工量相比,實際上還是相當于“腰斬”。至于作為三四線樓市最大支撐的棚改貨幣化,則基本未見提及,各地的貨幣補貼也基本回到了冰點。 


那么,2020年還剩下幾多棚改存量? 

根據三年棚改攻堅計劃,2018年到2020年改造各類棚戶區1500萬套,其中2018年已改造626萬套,2019年超過315萬套,2020年剩下還有500多萬套。 

這500多萬套棚戶區,將會是這一輪棚改的收官之作。 

不過,在失去央行PSL等基礎貨幣的支撐、失去棚改貨幣化的支持之下,依靠發債、依靠住房實物安置的棚改,還剩多大能量,令人疑惑。 

其五,相比于棚改,“舊改”被反提及。誰將獲得利好?

住建部表示,將舊改納入納入保障性安居工程??梢?,舊改將會是2020年的重頭戲。 

舊改,又名城鎮老舊小區改造。與棚改不同,棚改是棚戶區改造,走的是大拆大建的思路,三四線城市占主流。而舊改則是小修小補,主要以加裝電梯、加建停車場、改造水電氣路光纖,一二線城市為多。 

將舊改納入保障性安居工程,再次顯示了舊改的民生底色。

舊改對標的是房齡超過20年的城鎮老舊小區,一般建于2000年左右,公共設施落后。在北上廣深及眾多二線城市的老城區,存在大量這樣的小區,自然都在舊改之列。

無論是簡單的翻新外立面,還是改造水電管網,抑或加裝電梯、加建停車場,這對于土地開發早已停滯、城市拆遷停步不前的老城區來說,顯然是難得的利好。 

城市向來喜歡在新城大舉開發,在一張白紙上描繪藍圖,既不存在阻礙又能迅速產生政績。而對老城區,拆遷困難重重,改造困難重重,難以創造新投資和GDP,自然不愿主動推動。 

過去幾年,許多一二線城市都遭遇了“老城衰敗”的共同問題。這一次舊改,恰恰為老舊小區提供了升級的機遇。 

這是民生利好,也是投資利好。

本文轉載自:國民經略,作者古古

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